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住房保障与商品房市场既相辅相成 又矛盾冲突

发布时间:2019-10-20 13:56:00

本轮房地产调控以来,保障房被赋予了极大的重要性。在当前楼市胶着之时,市场在预期新一轮房地产调控会以何种形式出现,保障房政策在其中又将扮演何种角色?

就此,日报《财商》记者近日专访了住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰。

文林峰认为,住房保障与商品房市场既相辅相成,又有矛盾和冲突,加大保障性住房建设力度后,相当多的人退出商品住房市场,会适当减少一些购买需求,缓解供需矛盾,但是加大保障性住房的供地规模,一定会减少商品住宅的供地量,这在一些商品住宅供不应求的城市,会进一步加剧供应关系紧张的矛盾,也容易导致稳定房价的任务更加艰巨。

政策

《财商》:从1991年算起,住房保障政策已经走过了19个年头,对于政策的演变过程,你是怎么理解的?

文林峰:中国政府历来重视对贫困家庭的社会保障工作,住房保障作为社会保障体系的重要组成部分,伴随着社会经济的转轨和住房制度改革进程,经历了起步、发展和不断完善的过程。

一、起步于上世纪90年代的经济适用房。1991年12月 1日国务院颁发了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,首次提出了建设经济适用房的新思路,并以集资合作建房方式为主,这对于促进住房制度改革、解决广大城镇职工购买较低价格的住房发挥了重大作用。

1994年,国发4 号文《关于深化城镇住房制度改革的决定》,再次提出此概念,这时的经济适用住房并不是现在特指的一种房屋供给形式,而是一个综合概念。整个90年代中前期,在房地产市场未真正起步时,与实物分房并行推进的商品化住房都是以这两种住房供应形式为主。

二、1998年正式确定住房保障供应方式。1998年,《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》,次明确提出了构建新的住房供应体系,即为收入家庭提供廉租住房,为中低收入家庭提供经济适用住房,为中高收入家庭提供商品房。

从1998年开始,全国经济适用住房发展迅速,按照政策要求,凡是房价收入比在6倍以上的城市均应建设经济适用住房。1999年、2000年、2001年,经济适用住房建设投资占商品住宅投资的比重分别达到17%、16%和14%,处于历史峰期。

1999年,原建设部以第70号令颁发了《城镇廉租住房办法》,指导全国廉租住房制度建设。2004年,原建设部在总结经验的基础上,修订了管理办法,颁布了《城镇收入家庭廉租住房管理办法》。

1999年,为配合住房制度改革,增强广大职工进入住房市场化后的购房支付能力,国务院发布第262号令,即《住房公积金管理条例》。

廉租住房、经济适用住房与住房公积金共同构成了住房制度改革后的新型住房保障体系。

但是,从2004年开始,在土地收入成为很多地方政府的第二财政后,住房保障投入逐年减弱,到2006年,经济适用住房投资仅占城镇住宅投资的4.5%,随着房价的不断上涨,越来越多的中低收入家庭被排斥在购买市场价商品房之外,住房保障任务日益加剧。

三、2007年强化住房保障至今。2007年8月1 日,国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,标志着房地产业的宏观调控重点从市场转向住房保障领域。体现了政府真正建立保障住房体系的决心。

2009年制定了三年廉租住房发展规划,实物建设518万套,租金补贴191万套,加上2008年已完成的 8万套,到2011年合计共完成747万套面向收入家庭的保障性住房。

《财商》:我们看到,目前住房保障政策被赋予了前所未有的重要性,它会不会成为房地产调控政策的重心所在?

文林峰:当前的高房价已远远超出中低收入家庭的购房支付能力,原来可以通过市场途径解决住房的家庭现在不得不高度依赖于政府的保障性住房,并且这一群体还在扩大中,加上大量外来流动人口的住房问题,可以说,现在的住房保障任务比任何时候都更艰巨。

中国房地产业的发展,还是应该坚持两条腿走路的方针,一方面坚持市场化的发展方向,尽量让大多数人通过政策的扶持和帮助通过市场来改善住房条件;另一方面,相当多的家庭还需要政府承担起住房保障的责任,需要因地制宜,根据各地实际情况,探索适合本地区的住房保障模式。

如我国香港地区的住房解决途径,低收入家庭可以耐心排队轮候政府的保障性住房,市场上的高价商品房面向中高收入家庭。

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